Hvor vanskelig er det egentlig å telle en bolig?

Boligprodusentene hevder det mangler 3700 boliger i Oslo pr. år
På Boligkonferansen i april 2015 hevdet Boligprodusentenes leder Per Jæger at Oslo er «den verste boligkommunen» med en mangel på 3700 boliger årlig de siste årene. Her er en side fra Jægers PPT-presentasjon.

Boligkrise! Det bygges for få boliger! Oslo mangler 3700 boliger pr år!

Dette er påstander som kan gå på nattesøvnen løs for en stakkars politiker med ansvar for byutvikling. Spesielt i Oslo. Altså meg.

Som selverklært byutviklingsnerd og tallnerd bekymret det meg at dette boligunderskuddet stadig ble omtalt.

Jeg ville finne ut hvor tallene stammet fra, og ikke minst forsøke å bli klokere på dem.

Jeg begynte å undersøke. Hos kommunen og hos SSB. Og flere andre steder.

Oslo vokser med omtrent 10-12.000 innbyggere hvert år, og det bor litt under 2 personer per bolig (basert på folke- og boligtellinger). Da kunne man tenke seg at det grovt sett og veldig forenklet var behov for 5 – 6.000 nye boliger hvert år.

Iflg. SSB ble det fullført i snitt 3.098 boliger i Oslo hvert år siden 2006 (se figur1). Hvis behovet var 7078, slik Prognosesenteret og Boligprodusentene hevder, høres det unektelig ut som et stort underskudd på boliger i Oslo. Litt som skremselsbildet som ble presentert av Adm. dir. Per Jæger i Boligprodusentene på årets Boligkonferanse: «Det mangler 3.700 boliger pr år» i Oslo. Før han la til at «Oslo er den verste boligkommunen i Norge». Intet mindre.

Fullførte boliger i Oslo 2006-2014, iflg SSB
Figur 1: Antall fullførte boliger i Oslo 2006-2014 iflg. SSB.

Men så spurte jeg meg selv: Hvis underskuddet er så stort, hvor bor alle de menneskene som ikke finner seg en bolig?

Ikke bor de i pappesker på gaten, og vi leser heller ikke om overfylte kollektiver med 17 personer på 3 rom og kjøkken.

I skrivende stund er det på Finn.no 2323 boliger til salgs i Oslo, fra 1,2 til 55 millioner. Du får kjøpt en toroms et kvarter med T-banen fra sentrum til rett over 2 millioner, og et rekkehus til under 3. Nye boligprosjekter rundt omkring i byen selger godt, men blir ikke revet bort det øyeblikket de blir lagt ut for salg.

Dessuten: Boligprisene i Oslo stiger i takt med prisene i Bergen og Trondheim. Er det krise der også?

Jeg bestemte meg for å finne ut hva dette boligunderskuddet kunne skyldes, og begynte å grave. Men jeg var ikke forberedt på hva jeg ville oppdage.

Etter mye leting fant jeg tall som viste det totale antall boliger i Oslo (se figur 2), tenkte jeg at her ville jeg vel bare finne antallet boliger for hvert år, pluss antall «fullførte boliger» fra året før (figur 1) med fradrag for evt. boliger som ble revet. Men nei da.

Totalt antall boliger i Oslo 2006-2014 iflg. SSB
Figur 2: Totalt antall boliger i Oslo 2006-2014, iflg. SSB.

For ved enkel hoderegning oppdaget jeg raskt at antallet boliger i Oslo øker mye mer enn antallet boliger som fullføres.

I gjennomsnitt fra 2006 til 2014 økte boligmassen i Oslo med 3.987 boliger årlig, mens det altså «fullføres» 3.098 boliger de samme årene.
Hvordan kan det ha seg at du og jeg kan flytte inn i mer enn 900 nye boliger i Oslo hvert år som ikke er registrert som «fullført»?
Tidl. Bergene sjokoladefabrikk i Københavngata 10 inneholder nå 284 utleieleiligheter - som ikke ble talt som
Tidl. Bergene sjokoladefabrikk i Københavngata 10 inneholder nå 284 utleieleiligheter – som ikke ble talt som «fullførte» boliger da de sto ferdige i 2013.

Jeg tenkte det måtte være noe jeg ikke hadde forstått, så jeg forhørte meg med kommunen og SSB. De kunne fortelle meg at jeg hadde helt rett i at tallene for «fullførte boliger» ikke viser alle nye boliger. Mest betydningsfullt var at man ikke alltid teller boliger som er ombygde fra annet formål, f.eks. fra næringsbygg til boliger. Jeg trodde jeg hørte feil.

I Oslo – og ganske sikkert over hele landet – bygger man jo om gamle fabrikklokaler, kontorbygninger og andre bygg som det ikke lenger er bruk for, til nettopp boliger. Og så lenge selve «skallet» står igjen, regnes altså ikke disse som «fullførte boliger» når de er ferdige og kan flyttes inn i.

Et eksempel på dette er tidligere Bergene sjokoladefabrikk i Københavngata 10. Den ble bygget om til 284 leiligheter som sto ferdige i 2013. Ingen av disse har kommet med i tallene for «fullførte boliger» i SSBs tall for 2013.
Tidligere Bergene sjokoladefabrikk - snart ferdige boliger.
Tidligere Bergene sjokoladefabrikk i Malmøgata 11 – vil disse bli talt som «fullførte boliger»?

Så da er det jo bare å spørre seg: Teller man ikke de kommende boligene i f.eks. Chokoladefabrikken i Malmøgata 11? Og hvordan var det nå med boligene i Pilestredet Park, hvor man bygget om bl.a. Kirurgblokken til lekre leiligheter? Og hva med Studentsiloens 226 studenthybler, eller andre tilsvarende prosjekter?

Pilestredet Park - Hvor bl.a. Rikshospitalets gamle kirurgibygg ble omgjort til boliger - ble de talt med i
Pilestredet Park – Hvor bl.a. Rikshospitalets gamle kirurgibygg ble omgjort til boliger – ble de talt med i «fullførte boliger»?
Sikkert er det at de 75 boligene i Sørligata 8A – som tidligere huset Kiellands dropsfabrikk, ikke er å finne i statistikken for «fullførte boliger» fra 2010, da leilighetene sto ferdige.
Fra dropsfabrikk til boliger:  75 boliger i Sørligata 8A ble ikke talt som
Her er jeg intervjuet i Dagens Næringsliv 26.05.2015. Bildet er tatt utenfor Sørligata 8A, tidligere Kiellands Dropsfabrikk, som ble bygget om til 75 boliger.
Ingen av disse boligene ble talt som «fullførte boliger» da de sto ferdige i 2010.
I boligstatistikkens verden er det bare å holde seg fast.

Og det er flere feilkilder:

Inntil mai 2014 har ikke SSB registrert hvor mange boliger som har gått ut av boligmassen som følge av brann eller riving. I tillegg har det vært ulik praksis for når på året man har foretatt registreringer av de ulike tallene. Som SSB skriver til meg, kan dette ha gitt uheldige utslag der det er snakk om store boligblokkprosjekter. Altså nok et forhold vi har mye av i Oslo.

Jeg ble frustrert og oppgitt. For hvor vanskelig er det egentlig å telle en bolig?

Utfordringen er mye større enn dette. Jeg vier et eget blogginnlegg til temaet regulerte boliger. Er du ikke forvirret, irritert eller oppgitt nok, kan du få mer å glede deg over der. Innlegget kommer når hodet mitt har klarnet.

Det som er helt sikkert er at det trengs en opprydding. Alle vi som jobber med byutvikling og boligbygging må ha tall vi kan stole på. Og når du leser om byutvikling, boligbygging og boligkriser i avisen, må du i fremtiden kunne stole på at alle som påstår noe, faktisk har de samme tallene som utgangspunkt. Så får de selv stå inne for sine prognoser og eventuelle påstander om katastrofen som nærmer seg.

I mellomtiden syns jeg det kan være greit å minne om at det ikke er kommunen som bygger boliger, men at det fins ferdig regulerte tomter til mange tusen boliger i Oslo.

I slutten av denne uken tar jeg meg en tur til statsråd for de gode tider, Kommunal- og moderniseringsminister Jan Tore Sanner, for å diskutere boligstatistikk, og for å rydde opp. Dit kommer også byutviklingsbyråden og representanter for SSB. Dette skal bli moro!